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합동환지처분으로 인한 환지등기시 종전 토지 소유자의 환지에 대한 공유관계
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관리자
25-08-15
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합동환지처분으로 인한 환지등기시 종전 토지 소유자의 환지에 대한 공유지분의 기입등기가 누락된 경우, 경정등기 절차
제정 2001. 8. 16. [등기선례 제6-516호, 시행 ]
합동환지처분으로 인한 환지등기시 종전토지소유자의 환지에 대한 공유지분 기입이 누락된 경우 촉탁관서가 종전 토지소유자의 공유지분을 표시하여 경정등기 촉탁을 할 수 없는 때에는 공유자 전원이 환지등기 촉탁당시의 실제지분을 확인한 서면을 첨부하여 경정등기를 신청할 수 있을 것이다. 다만, 위 확인서에는 공유자 전원의 인감증명서를 첨부하여야 할 것이고 이해관계인이 있는 경우에는 그의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 할 것이다.
(2001. 8. 16. 등기 3402-562 질의회답) 대법원 2023. 5. 18. 선고 2021다238612, 238629 판결
[소유권이전등기·부당이득금][미간행]
【판시사항】
[1] 구 토지구획정리사업법 제62조 제1항에 따라 환지처분의 공고가 이루어진 때에는 공고일 다음 날부터 사업시행지구 내의 토지에 관하여 권리관계의 변동이 생기는지 여부(적극) 및 이는 환지처분의 효과가 아니라 법률의 규정에 의한 것인지 여부(적극)
[2] 소유자를 달리하는 수 개 필지의 토지 일부 또는 전부가 1개의 토지로 합동환지된 경우, 종전의 단독 소유관계는 해소되고 그 이후부터는 환지에 대한 공유지분권만을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 및 합동환지처분으로 공유관계가 성립된 경우, 지분 비율을 결정하는 기준
[3] 자기 앞으로 소유권의 등기가 되어 있지 않았고 법률에 의하여 소유권을 취득하지도 않은 사람이 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 있는지 여부(소극)
【참조조문】
[1] 구 토지구획정리사업법(1980. 1. 4. 법률 제3255호로 개정되기 전의 것) 제62조 제1항 [2] 구 토지구획정리사업법(1980. 1. 4. 법률 제3255호로 개정되기 전의 것) 제62조 제1항, 민법 제262조 [3] 민법 제186조
【참조판례】
[1] 대법원 1991. 6. 14. 선고 90다카22575 판결(공1991, 1918)
대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다256312 판결(공2017상, 99)
[2] 대법원 1989. 9. 12. 선고 88다카26871, 26888 판결(공1989, 1404)
[3] 대법원 2011. 1. 27. 선고 2008다2807 판결
【전 문】
【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 안수화)
【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) 1 (소송대리인 변호사 엄태영)
【피고, 피상고인】 피고 2 외 11인 (소송대리인 변호사 엄태영 외 1인)
【원심판결】 의정부지법 2021. 5. 4. 선고 2019나214836, 214843 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 의정부시 (주소 1 생략) 대 42평(이하 ‘환지 전 ①토지’라 한다)은 1971년 소외 1이 자신의 11/42지분 전부에 관하여, 1974년 소외 2가 자신의 6/42지분 전부에 관하여 소외 3에게 각 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기를 마쳐줌으로써 소외 4와 소외 5가 총 21/42지분, 소외 6이 4/42지분, 소외 3이 17/42지분을 소유하게 되었다. 그리고 의정부시 (주소 2 생략) 대 54평(이하 ‘환지 전 ②토지’라 한다)은 주식회사 도림상사(이하 ‘도림상사’라 한다)가 단독으로 소유하고 있었다.
나. 1976. 9. 28. 환지 전 ①토지와 환지 전 ②토지 2필지 면적 합계 96평을 의정부시 (주소 3 생략) 대 75.30평 1필지(이하 ‘환지 후 토지’라 한다)로 환지하는 처분(이하 ‘이 사건 환지처분’이라 한다)이 공고되었다. 이에 따르면 환지 전 ①토지 중 17/42지분을 소유한 소외 3에 대하여는 환지를 교부하지 않고, 총 21/42지분을 소유한 소외 4와 소외 5에 대하여는 당초 권리면적 19.33평보다 감소된 17.93평, 4/42지분을 소유한 소외 6에 대하여는 당초 권리면적 3.04평보다 감소된 2.95평, 환지 전 ②토지의 소유자 도림상사에 대하여는 당초 권리면적 33.74평보다 증가된 54.42평이 각 환지면적으로 확정되었으며, 그 무렵 이들에 대한 금전청산이 모두 완료되었다.
다. 1976. 11. 1. 환지 후 토지에 관한 토지대장이 작성되었고, 1977. 6. 18. 환지 후 토지는 의정부시 (주소 4 생략) 대 179.9㎡[이하 ‘(주소 4 생략) 토지’라 한다]와 (주소 5 생략) 대 69㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)로 분할되었다.
라. 1977. 12. 9. 환지 전 ①토지의 부책식 등기부 중 표제부의 표시란에 이 사건 토지의 표시와 환지로 인하여 등기한다는 뜻이 기재되고 환지 전 ①토지의 표시는 주말(주말)되었다. 환지 전 ②토지의 부책식 등기부 중 표제부의 표시란에도 (주소 4 생략) 토지의 표시와 환지로 인하여 등기한다는 뜻이 기재되고 환지 전 ②토지의 표시가 주말되었다.
마. 1978. 11. 9. 이 사건 토지에 관한 부책식 등기부의 갑구란 중 순위번호 8번의 1971년 소외 1로부터 소외 3으로의 11/42지분 이전등기, 순위번호 10번의 1974년 소외 2로부터 소외 3으로의 6/42지분 이전등기가 각 주말되었고, 갑구 순위번호 11번으로 ‘1976. 9. 28. 환지확정에 의한 금전청산’을 원인으로 ‘소외 3의 위 각 지분이 말소’되었다는 뜻이 기재되었으나, 소외 4와 소외 5의 총 21/42지분 이전등기, 소외 6의 4/42지분 이전등기에 관한 기록에는 변함이 없었다.
바. 1983. 1. 이 사건 토지에 관한 부책식 등기부상 등기기록이 카드식 등기부로 이기되고 부책식 등기부는 폐쇄되었는데, 카드식 등기부에는 부책식 등기부의 갑구 순위번호 8번, 10번 및 11번 각 등기사항이 주말 표시를 포함하여 각각 갑구 7번, 9번 및 10번으로 이기되었다.
사. 1988. 11. 이 사건 토지에 관한 카드식 등기부의 등기기록이 현재의 전산등기부로 이기되고 카드식 등기부는 폐쇄되었는데, 전산등기부에는 카드식 등기부의 갑구 순위번호 1번부터 6번 및 8번의 각 등기사항만 이기되고 갑구 순위번호 7번, 9번 및 10번의 각 등기사항과 주말 표시는 이기되지 않았다. 이에 따라 전산등기부에는 소외 1, 소외 2가 소외 3에게 지분을 양도한 후 소외 3의 해당 지분이 말소된 경위가 기재되지 않은 채 소외 1, 소외 2의 지분 표시만 남게 되었다.
아. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 2015. 12. 3. 이 사건 토지 중 소외 5의 13.5/42지분 전부에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로, 2015. 12. 17. 소외 4의 7.5/42지분 전부에 관하여 증여를 원인으로 각 지분소유권이전등기를 마쳤다.
2. 원심의 판단
원고는 다음과 같이 주장하였다. 이 사건 환지처분 과정에서 소외 3의 환지 전 ①토지에 관한 지분은 금전청산으로 소멸하였다. 이로써 환지 전 ①토지를 종전 토지로 하는 이 사건 토지의 공유자는 원고와 망 소외 6의 상속인인 소외 7만이 남게 되었다. 그런데 이 사건 토지의 현재 전산등기부에는 여전히 망 소외 1 및 망 소외 2의 지분이 기재되어 있으므로 그 상속인들인 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다) 1과 나머지 피고들은 원고에게 망 소외 1 및 망 소외 2의 지분 중 원고에게 귀속되어야 하는 부분에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
이에 대하여 원심은 다음과 같이 판단하였다. 환지 전 ②토지는 소외 3의 소유이므로 환지 전 ①토지에 관한 소외 3의 지분이 소멸하였더라도 환지 전 ②토지에 관한 소외 3의 권리는 환지 후 토지에 유지되고, 이에 따라 환지 후 토지에서 분할된 이 사건 토지에 관하여도 소외 3의 권리가 여전히 존재한다. 그러나 원고의 청구는 이 사건 토지에 관한 소외 3의 권리가 소멸하여 원고에게 귀속되었음을 전제한 것으로 받아들이기 어렵다.
3. 대법원의 판단
가. 1) 구 토지구획정리사업법(1980. 1. 4. 법률 제3255호로 일부 개정되기 전의 것, 2000. 1. 28. 법률 제6252호로 폐지) 제62조 제1항에 따라 환지처분의 공고가 이루어진 때에는 공고일 다음 날부터 종전 토지에 관하여 존재하던 권리관계는 환지에 동일성을 유지하면서 이행되거나 일부 또는 전부 소멸하여 청산금 청구권이 발생하는 등 사업시행지구 내의 토지에 관하여 권리관계의 변동이 생기고, 이는 환지처분의 효과가 아니라 법률의 규정에 의한 것이다(대법원 1991. 6. 14. 선고 90다카22575 판결, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015다256312 판결 등 참조).
그리고 소유자를 달리하는 수 개 필지의 토지 일부 또는 전부가 1개의 토지로 합동환지된 경우에는 종전 토지 소유자들은 특별한 사정이 없는 한 종전 토지에 상응하는 비율대로 환지된 토지를 공유하게 되므로 종전 토지 소유자들의 각 필지에 대한 종전의 단독 소유관계는 해소되고 그 이후부터는 환지에 대한 공유지분권만을 주장할 수 있다. 합동환지처분으로 공유관계가 성립된 경우 그 지분 비율은 단지 종전 토지의 지적만을 기준으로 할 것이 아니고, 환지와 종전 토지와의 관계, 위치, 지목, 등위, 이용도, 토질, 환경 등 여러 사정을 참작하여 결정된다(대법원 1989. 9. 12. 선고 88다카26871, 26888 판결 참조).
2) 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구는 자기 명의로 소유권의 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자가 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것에 갈음하여 소유권에 기하여 진정한 등기명의의 회복을 구하는 것이므로, 자기 앞으로 소유권의 등기가 되어 있지 않았고 법률에 의하여 소유권을 취득하지도 않은 사람이 소유권자를 대위하여 현재의 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐인 경우에는 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기청구를 할 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2008다2807 판결 등 참조).
나. 앞서 본 사실관계를 바탕으로 원심판결의 이유를 이러한 법리에 비추어 살펴본다.
1) 이 사건 환지처분은 환지 전 ①토지와 환지 전 ②토지 2필지를 환지 후 토지 1필지로 합동환지하되, 소외 3에 대하여는 환지를 교부하지 아니하고 금전으로 청산하는 것을 내용으로 한다. 따라서 이 사건 환지처분이 공고된 다음 날 별도의 등기가 없더라도 환지 전 ①토지에 대한 소외 4와 소외 5, 소외 6, 소외 3의 소유권과 환지 전 ②토지에 대한 도림상사의 소유권은 각 소멸하고, 환지를 교부하지 않고 금전청산만을 한 소외 3을 제외한 소외 4와 소외 5, 소외 6, 도림상사가 각 환지확정면적의 비율대로 환지 후 토지를 공유하게 된다. 그리고 환지 후 토지는 이 사건 환지처분이 공고된 이후 1977. 6. 18. 이 사건 토지와 (주소 4 생략) 토지로 분할되었다.
2) 이 사건 토지의 면적이 소외 4와 소외 5, 소외 6의 환지확정면적 합계와, (주소 4 생략) 토지의 면적이 도림상사의 환지확정면적과 각각 같고 (주소 4 생략) 토지가 도림상사 단독 명의로 소유권등기된 사정에 비추어 보면, 소외 4와 소외 5, 소외 6, 도림상사 사이에 이 사건 토지를 소외 4와 소외 5, 소외 6의 공유로, (주소 4 생략) 토지를 도림상사의 단독소유로 하는 내용의 공유토지분할협의가 있었던 것으로 볼 여지가 있다. 그렇더라도 소외 4와 소외 5, 소외 6이 이 사건 토지에 관하여 그러한 분할협의에 맞게 공유지분을 취득하려면 도림상사의 지분소유권을 이전받아야 한다(다만 이 사건 토지에 관하여는 도림상사 명의의 지분소유권이전등기가 마쳐지지 않았고 오히려 현재의 전산등기부상으로는 소외 1, 소외 2가 여전히 지분을 보유한 것처럼 공시되고 있으므로, 도림상사가 혹은 원고가 도림상사를 대위하여 소외 1, 소외 2의 상속인들을 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 지분소유권이전등기청구를 하는 등의 방법으로 등기를 마칠 필요가 있을 것이다).
따라서 소외 4와 소외 5, 소외 6이 이 사건 토지에 관하여 도림상사로부터 지분소유권을 이전받지 못한 이상 소외 4와 소외 5, 소외 6, 도림상사는 여전히 이 사건 토지를 공유하고 그 공유지분 비율은 각 환지확정면적의 비율에 따를 것이다. 그런데 소외 4와 소외 5의 환지확정면적의 비율은 이 사건 토지에 관하여 등기된 소외 4와 소외 5의 공유지분 비율을 초과하지 않으므로 특별한 사정이 없는 한 소외 4와 소외 5의 이 사건 토지에 관한 공유지분권이 침해되었다고 볼 수 없다.
3) 결국, 원고는 이 사건 토지 중 소외 5 명의 지분에 관하여 2015. 12. 3. 협의분할에 의한 상속을 원인으로, 소외 4 명의 지분에 관하여 2015. 12. 17. 증여를 원인으로 지분소유권이전등기를 마쳤을 뿐이어서 자기 명의로 등기를 마친 공유지분을 초과하는 공유지분에 관하여는 자기 명의로 소유권의 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 소유자라고 볼 수 없으므로, 진정명의회복을 원인으로 한 지분소유권이전등기는 허용될 수 없다.
다. 원심이 환지 전 ②토지를 소외 3의 소유라고 오인하고 이를 전제로 환지 후 토지에 관하여 소외 3의 권리가 유지된다고 본 것은 잘못이나, 원고의 이 사건 진정명의회복을 원인으로 한 지분소유권이전등기청구를 받아들이지 않은 것은 결과적으로 정당하고, 상고이유 주장처럼 환지에 관하여 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽 | 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다23306 판결
[소유권이전등기절차이행][미간행]
【판시사항】
구 공유토지분할에 관한 특례법에 따른 공유토지분할과 이에 부수되는 권리·의무관계에 대하여는 같은 법이 정한 불복방법으로만 다툴 수 있는지 여부(적극)
【참조조문】
구 공유토지분할에 관한 특례법(1995. 1. 5. 법률 4875호, 실효) 제14조 제3항, 제18조, 제19조, 제20조, 제21조 제2항, 제30조, 제31조, 제32조, 제33조, 제34조
【참조판례】
대법원 1996. 11. 15. 선고 94누10597 판결(공1997상, 96)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정희창)
【피고, 상고인】 대한민국
【원심판결】 서울중앙지법 2009. 2. 12. 선고 2008나22145 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 본원 합의부에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
구 공유토지분할에 관한 특례법(1995. 1. 5. 법률 4875호로 제정되어 2000. 3. 31. 실효되기 전의 것, 이하 ‘특례법’이라 한다)은 분할개시결정이 있은 후에는 분할신청을 취하할 수 없도록 하고( 제14조 제3항 본문), 분할개시결정이 있은 후 법정기간 내에 불복이 없거나 분할개시결정에 대한 불복이 받아들여지지 아니하거나 분할개시의 확정판결이 있어 분할개시결정이 확정되면 공유자 전원의 합의가 있는 경우를 제외하고는 위 특례법에 의한 분할만을 할 수 있도록 하고 있으며( 제21조 제2항), 또한 분할조서가 작성된 후 분할조서에 대하여 법정기간 내에 불복이 없거나 특례법 제32조의 이의의 소에 대한 확정판결이 있어 분할조서가 확정되면 공유토지가 그 분할조서의 내용대로 분할되도록 규정하고 있는바( 제33조, 제34조), 이와 같은 특례법의 규정에 비추어 보면, 위 특례법에 따른 공유토지의 분할과 이에 부수되는 권리·의무관계는 위와 같은 특수한 불복절차에 의하여서만 판단되어야 하고 위 특례법이 정한 불복방법 이외의 방법으로는 이를 다툴 수 없다고 보아야 할 것이다 ( 대법원 1996. 11. 15. 선고 94누10597 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 특례법에 의한 공유토지 분할절차 개시 당시 원고를 포함한 분할 후 각 토지의 매수인들과 피고는 공유토지에 관하여 구분소유적 공유관계에 있었으므로 서로 상대방에 대하여 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담하는 위치에 있었다고 할 것인데, 원고는 분할조서에 기재된 분할의 구체적인 내용에 대하여 제대로 이해하지 못하여 이의신청 등을 하지 않았던 것으로 보이는 점, 분할조서가 확정되더라도 당초 아무런 권한이 없던 피고가 그 지분의 소유권자가 된다고 할 수는 없는 점, 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기 과정에서 착오 등의 사유로 말미암아 공유지분의 분모가 1,380에서 1,522로 변경된 탓에 피고가 이 사건 토지 중 26.6/97.2 지분의 등기명의자가 된 것으로 보이는 점, 피고도 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기 과정에서 공유지분의 분모가 변경된 이유를 구체적·합리적으로 설명하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 결국 피고는 특례법에 의한 공유토지 분할절차에서 이 사건 토지 중 26.6/97.2 지분을 부당이득하였다고 판단하였다.
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
원심의 인정 사실과 기록에 의하면, 서울특별시는 피고 소유였던 서울 동대문구 청량리동 산 1-13 임야 4단 6무보(1,380평)를 서울특별시가 시행하는 청량·제기 토지구획정리사업지구에 편입한 후, 1963. 8. 8. 서울 동대문구 청량리동 산 1-87, 88, 89, 91 내지 98, 100 내지 120 합계 32필지(이하 ‘분할 후 각 토지’라 한다)로 분할한 사실, 서울특별시는 1967. 10. 5. 분할 후 각 토지 32필지 면적 합계 1,024평과 연접한 같은 동 203-270 등 5필지 면적 합계 142평, 총 면적 합계 1,166평(3,847.8㎡)에 대하여 서울 동대문구 제기동 361 등 31필지 면적 합계 2,066.1㎡(이하 ‘환지 후 각 토지’라 한다)를 환지확정지로 하는 환지처분을 한 사실, 또한 서울특별시는 분할 후의 서울 동대문구 청량리동 산 1-13 1필지와 연접한 같은 동 203-256 등 3필지에 대하여 서울 동대문구 제기동 368-1 도로 1필지(이하 ‘환지 후 도로’라 한다)를 환지확정지로 하는 환지처분을 한 사실, 그 후 서울특별시는 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기를 촉탁하였는데, 환지처분 전 원고의 지분은 52/1,380이었으나, 분할 후 각 토지와 연접한 5필지 142평이 합동환지됨에 따라 환지 후 각 토지에 관하여 원고의 지분은 52/1,522로 등기된 사실, 환지 후 도로에 관하여는 1994. 12. 14. 서울특별시의 촉탁으로 분필 및 환지등기가 마쳐졌는데, 원고의 지분은 1.14/89.9로 등기된 사실, 환지 후 각 토지의 공유자들 중 원고를 포함한 16명(이하 ‘이 사건 공유자들’이라 한다)은 2000. 3. 30. 동대문구청장에게 공유토지의 분할을 청구하였고, 이에 따라 동대문구 공유토지분할위원회는 2000. 5. 26. 공유토지에 대한 분할개시결정을 한 사실, 동대문구청장은 2000. 6. 8.경 공유자들에게 위 분할개시결정을 송달하였고, 이의신청기간인 3주 이내에 이의신청이 없어 위 분할개시결정이 확정된 사실, 이 사건 공유자들은 2001. 2.경 공유토지의 분할방법에 관한 합의서를 동대문구청장에게 제출하였는데, 위 합의서에는 이 사건 토지 중 70.6/97.2 지분은 원고의, 나머지 26.6/97.2 지분은 피고의 각 소유로 분할한다는 내용이 포함되어 있는 사실, 이에 동대문구청장은 이 사건 토지를 위와 같이 분할한다는 내용이 포함된 분할조서를 작성하여 2001. 2. 28. 위 공유토지분할위원회의 의결을 거친 후 2001. 3. 2.경 공유자들에게 송달하였고, 이의신청 기간인 2주 동안 공유자들이 이의를 하지 않아 2001. 3. 30. 위 분할조서가 확정된 사실, 동대문구청장은 서울북부지원 동대문등기소에 위 분할조서에 따른 분할등기를 촉탁하였고, 이에 위 등기소는 2003. 1. 9. 분할조서와 같은 내용의 등기를 마친 사실 등을 알 수 있다.
앞서 본 법리 및 위와 같은 사실들에 비추어 보면, 피고가 특례법 소정의 공유토지 분할절차를 거쳐 확정된 분할조서에 의하여 이 사건 토지 중 26.6/97.2 지분을 취득한 것을 법률상 원인 없이 취득한 이득이라고 볼 수는 없고, 더욱이 원고의 이 사건 공유 지분의 분모가 변경된 것은 합동환지 과정에서 토지 면적이 늘어남에 따른 것이며, 원고는 환지 후 각 토지뿐만 아니라 환지 후 도로에도 공유지분을 가지고 있어서 환지 후 각 토지만을 대상으로 공유토지 분할을 신청하는 경우 원고가 이 사건 토지의 단독소유자가 될 수 없음을 쉽게 예상할 수 있고, 그 밖에 피고의 지분등기가 무효라는 점에 관하여 아무런 입증이 없으므로, 피고가 권한 없이 이 사건 토지 중 26.6/97.2 지분을 소유하고 있다고 볼 수는 없다.
그럼에도 불구하고 원심은, 피고가 특례법에 의한 공유토지 분할절차에서 법률상 원인 없이 이 사건 토지 중 26.6/97.2 지분을 취득하였다고 판단하여 원고의 청구를 인용하였는바, 이러한 원심판결에는 분할조서의 효력 및 부당이득에 관한 법리오해 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박시환(재판장) 안대희 차한성(주심) 신영철 | 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다23290 판결
[소유권이전등기절차이행][미간행]
【판시사항】
구 공유토지분할에 관한 특례법에 따른 공유토지분할과 이에 부수되는 권리·의무관계에 대하여는 같은 법이 정한 불복방법으로만 다툴 수 있는지 여부(적극)
【참조조문】
구 공유토지분할에 관한 특례법(1995. 1. 5. 법률 4875호, 실효) 제14조 제3항, 제18조, 제19조, 제20조, 제21조 제2항, 제30조, 제31조, 제32조, 제33조, 제34조
【참조판례】
대법원 1996. 11. 15. 선고 94누10597 판결(공1997상, 96)
【전 문】
【원고, 피상고인】 원고 1외 1인 (소송대리인 변호사 정희창)
【피고, 상고인】 대한민국
【원심판결】 서울중앙지법 2009. 2. 12. 선고 2008나25038 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.
【이 유】
상고이유를 살펴본다.
1. 구 공유토지분할에 관한 특례법(1995. 1. 5. 법률 4875호로 제정되어 2000. 3. 31. 실효되기 전의 것, 이하 ‘특례법’이라 한다)은 분할개시결정이 있은 후에는 분할신청을 취하할 수 없도록 하고( 제14조 제3항 본문), 분할개시결정이 있은 후 법정기간 내에 불복이 없거나 분할개시결정에 대한 불복이 받아들여지지 아니하거나 분할개시의 확정판결이 있어 분할개시결정이 확정되면 공유자 전원의 합의가 있는 경우를 제외하고는 위 특례법에 의한 분할만을 할 수 있도록 하고 있으며( 제21조 제2항), 또한 위 분할조서가 작성된 후 분할조서에 대하여 법정기간 내에 불복이 없거나 특례법 제32조의 이의의 소에 대한 확정판결이 있어 분할조서가 확정되면 공유토지가 그 분할조서의 내용대로 분할되도록 규정하고 있는바( 제33조, 제34조), 이와 같은 특례법의 규정에 비추어 보면, 위 특례법에 따른 공유토지의 분할과 이에 부수하는 권리·의무관계는 위와 같은 특수한 불복절차에 의하여서만 다투어야 하고 위 특례법이 정한 불복방법 이외의 방법으로는 이를 다툴 수 없다고 보아야 한다 ( 대법원 1996. 11. 15. 선고 94누10597 판결 참조).
2. 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거를 종합하여 그 판시와 같은 사실들을 인정한 다음, 특례법에 의한 공유토지 분할절차 개시 당시 원고들을 포함한 분할 후 각 토지의 매수인들과 피고는 공유토지에 관하여 구분소유적 공유관계에 있었으므로 서로 상대방에 대하여 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무를 부담하는 위치에 있었다고 할 것인데, 원고들은 분할조서에 기재된 분할의 구체적인 내용에 관하여 제대로 이해하지 못하여 이의신청 등을 하지 않았던 것으로 보이는 점, 분할조서가 확정되더라도 당초 아무런 권한이 없던 피고가 그 지분의 소유권자가 된다고 할 수는 없는 점, 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기 과정에서 착오 등의 사유로 말미암아 공유지분의 분모가 1,380에서 1,522로 변경된 탓에 피고가 원심 판시의 이 사건 ①, ② 토지의 지분권자가 된 것으로 보이는 점, 피고도 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기 과정에서 공유지분의 분모가 변경된 이유를 구체적·합리적으로 설명하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 결국 피고는 특례법에 의한 공유토지 분할절차에서 이 사건 ①, ② 토지의 일부 지분을 부당이득하였다고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
원심의 인정 사실과 기록에 의하면, 서울특별시는 피고 소유였던 서울 동대문구 청량리동 산 1-13 임야 4단 6무보(1,380평)를 서울특별시가 시행하는 청량·제기 토지구획정리사업지구에 편입한 후, 1963. 8. 8. 서울 동대문구 청량리동 산 1-87, 88, 89, 91 내지 98, 100 내지 120 합계 32필지(이하 ‘분할 후 각 토지’라 한다)로 분할한 사실, 서울특별시는 1967. 10. 5. 분할 후 각 토지 32필지 면적 합계 1,024평과 연접한 같은 동 203-270 등 5필지 면적 합계 142평, 총 면적 합계 1,166평(3,847.8㎡)에 대하여 서울 동대문구 제기동 361 등 31필지 면적 합계 2,066.1㎡(이하 ‘환지 후 각 토지’라 한다)를 환지확정지로 하는 환지처분을 한 사실, 또한 서울특별시는 분할 후의 서울 동대문구 청량리동 산 1-13 1필지와 연접한 같은 동 203-256 등 3필지에 대하여 서울 동대문구 제기동 368-1 도로 1필지(이하 ‘환지 후 도로’라 한다)를 환지확정지로 하는 환지처분을 한 사실, 그 후 서울특별시는 1986. 12. 4. 분할 및 환지등기를 촉탁하였는데, 환지처분 전 원고 1의 지분은 1,380분의 33, 소외인의 지분은 1,380분의 17이었으나, 분할 후 각 토지와 연접한 5필지 142평이 합동환지됨에 따라 환지 후 각 토지에 관하여 원고 1의 지분은 1,522분의 33, 소외인의 지분은 1,522분의 17로 각 등기되었고, 1994. 8. 5. 소외인의 지분에 관하여 원고 2 명의로 지분이전등기가 마쳐진 사실, 환지 후 도로에 관하여는 1994. 12. 14. 서울특별시의 촉탁으로 분필 및 환지등기가 마쳐졌는데, 원고 1의 지분은 89.9분의 0.72, 소외인의 지분은 89.9분의 0.37로 각 등기되었고, 2008. 4. 25. 소외인의 지분에 관하여 원고 2 명의로 지분이전등기가 마쳐진 사실, 환지 후 각 토지의 공유자들 중 원고들을 포함한 16명(이하 ‘이 사건 공유자들’이라 한다)은 2000. 3. 30. 동대문구청장에게 공유토지의 분할을 청구하였고, 이에 따라 동대문구 공유토지분할위원회는 2000. 5. 26. 공유토지에 대한 분할개시결정을 한 사실, 동대문구청장은 2000. 6. 8.경 공유자들에게 위 분할개시결정을 송달하였고, 이의신청기간인 3주 이내에 이의신청이 없어 위 분할개시결정이 확정된 사실, 이 사건 공유자들은 2001. 2.경 공유토지의 분할방법에 관한 합의서를 동대문구청장에게 제출하였는데, 위 합의서에는 이 사건 ① 토지 중 53.6분의 44.8 지분은 원고 1의 소유로, 나머지 53.6분의 8.8 지분은 피고의 소유로, 이 사건 ② 토지 중 31.7분의 23.1 지분은 원고 2의 소유로, 나머지 31.7분의 8.6 지분은 피고의 소유로 각 분할한다는 내용이 포함되어 있는 사실, 이에 동대문구청장은 이 사건 ①, ② 토지를 위와 같이 분할한다는 내용이 포함된 분할조서를 작성하여 2001. 2. 28. 위 공유토지분할위원회의 의결을 거친 후 2001. 3. 2.경 공유자들에게 송달하였고, 이의신청 기간인 2주 동안 공유자들이 이의를 하지 않아 2001. 3. 30. 위 분할조서가 확정된 사실, 동대문구청장은 서울북부지원 동대문등기소에 위 분할조서에 따른 분할등기를 촉탁하였고, 이에 위 등기소는 2003. 1. 9. 분할조서와 같은 내용의 등기를 마친 사실 등을 알 수 있다 .
앞서 본 법리와 위와 같은 사실들에 비추어 보면, 피고가 특례법 소정의 공유토지 분할절차를 거쳐 확정된 분할조서에 의하여 이 사건 ①, ② 토지 중 일정 지분을 취득한 것을 법률상 원인 없이 취득한 이득이라고 볼 수는 없고, 더욱이 원고들의 이 사건 공유 지분의 분모가 변경된 것은 합동환지 과정에서 토지 면적이 늘어남에 따른 것이며, 원고들은 환지 후 각 토지뿐만 아니라 환지 후 도로에도 공유지분을 가지고 있어 환지 후 각 토지만을 대상으로 공유토지 분할을 신청할 경우 원고들이 이 사건 ①, ② 토지의 단독소유자가 될 수 없음을 쉽게 예상할 수 있고, 그 밖에 피고의 지분등기가 무효라는 점에 관하여 아무런 입증이 없으므로, 피고가 권한 없이 이 사건 ①, ② 토지 중 일부 지분을 소유하고 있다고 볼 수는 없다.
다. 그럼에도 불구하고 원심은, 피고가 특례법에 의한 공유토지 분할절차에서 법률상 원인 없이 이 사건 ①, ② 토지 중 일부 지분을 취득하였다고 판단하여 원고들의 청구를 인용하였는바, 이러한 원심판결에는 분할조서의 효력 및 부당이득에 관한 법리오해 등으로 인하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 피고의 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 민일영(주심) | 서울고법 2005. 1. 7. 선고 2004나53502 판결
[손해배상] 확정[각공2005.4.10.(20),506]
【판시사항】
[1] 환지예정지가 지정된 토지에 관하여 자산관리공사가 대행한 공매절차에서의 공매목적물(=종전 토지)
[2] 공매절차에서 감정평가법인이 감보율을 잘못 적용하여 산정한 감정가격을 기초로 공매목적물의 최저경매가격을 공고한 경우에 있어 공매대행을 의뢰받은 자산관리공사의 손해배상책임의 발생 여부(한정 소극)
【판결요지】
[1] 매각결정 당시 종전 토지에 관하여 합동환지예정지가 지정되어 있었을 뿐 환지처분의 공고가 있지 아니하였고, 자산관리공사가 공매목적물의 소재지, 용도, 종별 및 수량에 관하여 공매물건의 표시는 등기부를 기준으로 공고한 이상, 공매목적물은 여전히 종전 토지라 할 것이고, 감정평가법인이 종전 토지의 가격을 그에 관한 환지 후 사정면적을 기초로 하여 감정하였고, 자산관리공사가 그 최저매매가격을 그 감정 결과에 따라 공고하였다 하더라도 이는 종전 토지의 최저매매가격을 결정하여 공고하기 위한 하나의 방편에 불과한 것이고 이로 인하여 공매의 목적물이 위 산정 기초가 된 환지 후 면적이 되는 것은 아니다.
[2] 공매목적물인 토지에 관한 감정평가 당시 토지의 개별 필지별 감보율이 이미 확정되어 있었고 이를 감정평가법인이 확인할 수 있었는데도 이를 간과하여 감정평가를 한 것이라고 하더라도, 국가기관으로부터 공매대행을 의뢰받은 자산관리공사로서는 공매 등을 위하여 토지의 감정평가를 감정평가업자에게 의뢰하여야 하고, 이에 따른 감정평가 결과에 외견상으로도 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있거나, 감정의 전제사실이 위 공사가 이미 알고 있는 사정과 명백히 상이한 기초사실에 근거하였음에도 이를 방치하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전문감정평가기관의 감정 결과를 신뢰하여 이를 최저매매가격으로 공시한 위 공사에게 어떠한 과실이 있다고 할 수는 없다.
【참조조문】
[1] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산가격공시및감정평가에관한법률로 전문 개정되기 전의 것) 제21조 제1항,(현행 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제30조 제1항 참조), 민법 제535조[2] 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(2005. 1. 14. 법률 제7335호 부동산가격공시및감정평가에관한법률로 전문 개정되기 전의 것) 제21조 제1항,(현행 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제30조 제1항 참조), 민법 제535조, 제750조
【전 문】
【원고, 항소인】 원고
【피고, 피항소인】 한국자산관리공사 (소송대리인 변호사 성기창)
【제1심판결】 서울중앙지법 2004. 6. 18. 선고 2003가합14671 판결
【변론종결】
2004. 12. 7.
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고의 부담으로 한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 73,525,200원 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 제1심판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
【이 유】
1. 인정 사실
다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3 내지 9호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 피고는 2001. 11. 9.경 서인천 세무서장으로부터 인천 서구 (주소 1 생략) 도로 88㎡, (주소 2 생략) 도로 109㎡, (주소 3 생략) 도로 10㎡, 합계 207㎡(이하 '이 사건 각 토지'라고 한다)에 관하여 공매대행을 의뢰받아 이 사건 각 토지의 공매절차를 진행하게 되었다. 그런데 당시 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지 합계 1,163㎡에 대하여 같은 동 25블록 2롯트 792.6㎡가 합동환지 예정지로 지정되어 있었다.
나. 피고는 2001. 12. 6. 주식회사 중앙감정평가법인(이하 '중앙감정평가법인'이라고 한다)에 이 사건 각 토지에 대한 감정평가를 의뢰하였다. 이에 따라 중앙감정평가법인이 2002. 1. 22. 이 사건 각 토지의 입지조건, 부근의 상황, 형태, 면적, 이용상황, 효용성 등 여러 가격 형성요인과 인근 공시지가 수준 등을 종합적으로 참작하여 이 사건 각 토지의 감정가액을 평가하였는데(감정평가사 소외 1이 감정하고 감정평가사 소외 2가 심사하였다.), 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대하여 합동환지 예정지 지정이 되어 있어 이 사건 각 토지에 대한 환지 후 대상 토지의 위치 확인이 불가능하다는 이유로, 전체 토지 면적 207㎡를 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡{207㎡ × (792.6/1,163)}로, 위 토지의 단가를 1㎡당 370,000원으로 보아, 이 사건 각 토지의 감정가액을 52,170,000원(370,000원 × 141㎡)으로 평가하였으며, 위 감정 결과와 함께 평가의견 제3항 기타(참고사항)란에 "본건 토지는 다수필지의 합동환지로서 대상토지의 위치확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 의거 면적사정하였음"이라고 기재한 감정평가보고서를 피고에게 제출하였다.
다. 피고는 중앙감정평가법인의 위 감정 결과에 따라 최저매매가격을 52,170,000원으로 정하여 2002. 2. 20. 이 사건 각 토지에 대한 공매공고를 하고 공매절차를 진행하였는데, 피고의 인터넷 홈페이지(ww.onbid.co.kr)등에 이 사건 각 토지의 기본정보와 함께 위 감정평가보고서를 열람할 수 있도록 게시하였다.
라. 몇 차례의 유찰 끝에, 피고는 2002. 4. 11. 제8차 공매기일에서 대금납부기한 2002. 6. 10., 매각대금 42,000,000원으로 하여 이 사건 각 토지를 원고에게 매각하는 결정(이하 '이 사건 매각결정'이라 한다)을 하였고, 원고는 위 대금을 납부한 후 2002. 7. 10. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 그런데 인천시 검단개발사업소가 작성한 환지할당계산서에 따르면 원고가 소유하게 된 이 사건 각 토지에 대한 환지 후의 권리면적이 35.2㎡인 것으로 되어 있다.
2. 원고의 주장
가. 계약체결상의 과실책임
(1) 원고는 피고의 압류재산 공매공고에 따라 이 사건 각 토지의 공매절차에 참여하였는데, 피고로부터 감정평가 의뢰를 받은 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡가 되는 것으로 사정하고, 이 사건 각 토지의 감정가격을 환지 후 면적을 기준으로 1㎡당 370,000원으로 하여 52,170,000원(370,000원 × 141㎡)으로 평가하였으며, 피고는 위 감정 결과를 그대로 공매절차에 반영하여 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로, 최저경매가격을 52,170,000원으로 공고하였다.
(2) 그러므로 원고는 피고로부터 이 사건 각 토지를 42,000,000원에 낙찰받음으로써 환지예정지 25블록 2롯트 내의 토지 141㎡를 매수한 것이 된다.
(3) 그런데 인천시 검단개발사업소가 작성한 환지할당계산서에 의하면 이 사건 각 토지의 환지 후 면적은 35.2㎡에 불과하여, 원고는 나머지 105.8㎡(141㎡ - 35.2㎡)는 이전받을 수 없게 되었다.
(4) 결국, 이 사건 공매절차를 책임지고 진행하는 피고로서는, 자신이 의뢰한 감정평가법인의 감정 결과를 세심히 살펴 감정목적물의 면적, 단가 등이 적법한 평가방법에 따라 제대로 평가되었는지 검토한 후 그 내용이 적정한 경우에만 공매절차에 들어가 입찰자들로 하여금 예상치 못한 손해를 입지 않도록 조치를 취할 주의의무가 있음에도 불구하고, 중앙감정평가법인이 개별 필지별 감보율에 따른 사정을 하지 아니하고 아무런 근거 없이 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로 사정한 감정 결과를 토대로 공매절차를 진행한 계약체결상의 과실로 인하여 원고에게 환지예정지 25블록 2롯트 내 토지 105.8㎡를 이전받을 수 없는 손해를 입게 하였다.
(5) 따라서 피고는 원고에게 위 105.8㎡에 관한 소유권이전의무의 이행불능으로 인하여 입게 될 손해를 배상할 의무가 있다. 그런데 위 환지예정지의 현재 시가는 1㎡당 694,000원이므로, 피고는 원고에게 계약체결상의 과실에 따른 손해배상으로 73,425,200원(694,000원 × 105.8㎡) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 불법행위책임
가사 피고에게 계약체결상의 과실책임이 인정되지 않는다 하더라도, 피고는 이 사건 각 토지의 환지 후 실제 면적과 달리 부당하게 과다 감정된 환지 후 사정면적(141㎡)을 기준으로 하여 산정된 감정가격을 만연히 최저입찰가격으로 정하고 산정 기준이 된 토지면적이 환지 후 실제 면적(35.2㎡)과 다를 수 있다는 점 및 그 오차의 범위를 공시하지 아니한 과실로, 원고로 하여금 이 사건 각 토지를 실제보다 훨씬 비싼 가격에 매수하게 하여 손해를 입게 하였으므로, 원고에게 과다 감정된 환지 후 사정면적과 실제 환지 후 권리면적의 차(105.8㎡)의 시가에 상당하는 손해 73,425,200원(694,000원 × 105.8㎡) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판 단
가. 계약체결상의 과실책임
원고는 이 사건 공매의 목적물이 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대한 환지예정지 내의 토지 141㎡임을 전제로 하여 환지예정지로 이전받을 수 없는 토지 부분에 관하여 피고에게 계약체결상의 과실로 인한 손해배상을 구하고 있는바, 우선 이 사건 공매의 목적물이 무엇인지에 관하여 본다.
살피건대, 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 매각결정 당시 이 사건 각 토지에 관하여 합동환지예정지가 지정되어 있었을 뿐 환지처분의 공고가 있지 아니하였던 사실, 피고가 공매공고를 하면서 공매목적물의 소재지, 용도, 종별 및 수량에 관하여 이 사건 각 토지를 기준으로 하여 '인천 서구 (주소 1 생략), (주소 2 생략), (주소 3 생략)', '도로', '합계 207㎡'로 각 기재한 사실, 원고를 대리하여 이 사건 공매에 참여한 임석준이 서명날인한 압류재산 입찰참가자 준수규칙(을 제1호증의 2)에 의하면, 공매물건의 표시는 등기부를 기준으로 공고한 것이며, 기타 공매안내를 위한 각종자료가 공고 사항과 부합되지 아니하더라도 이는 공매요건이 아니므로 이에 대하여 이의하지 않기로 한다(제13조)고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면, 이 사건 공매의 목적물은 어디까지나 이 사건 각 토지 합계 207㎡일 뿐, 이 사건 각 토지 외 4필지의 토지에 대한 환지예정지 내의 토지 141㎡가 아니라고 할 것이다.
다만, 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지의 가격을 그에 관한 환지 후 사정면적을 141㎡로 하여 52,170,000원으로 감정하였고, 피고가 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 위 감정 결과에 따라 52,170,000원으로 공고한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 결정하여 공고하기 위한 하나의 방편에 불과한 것이고 이로 인하여 이 사건 공매의 목적물이 위 산정 기초가 된 환지 후 면적이 되는 것은 아니다.
그렇다면 원고가 이 사건 매각결정에 따라 피고에게 매매대금을 지급하고 이 사건 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료한 이상, 이 사건 매각결정이 당초부터 이행불능인 목적에 대한 것임을 전제로 한 원고의 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
그리고 부동산매매계약에 있어서 목적물의 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 한하여 대금감액청구권을 행사함은 별론으로 하고( 민법 제578조, 제574조, 제572조), 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 부당이득반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수는 없다( 대법원 2002. 4. 9. 선고 99다47396 판결 참조).
나. 불법행위책임
살피건대, 피고로부터 이 사건 각 토지의 감정평가를 의뢰받은 중앙감정평가법인이 이 사건 각 토지의 개별 필지별 감보율을 적용하여 환지 후 토지의 면적을 사정한 것이 아니라 전체 토지 면적 207㎡를 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로, 위 토지 1㎡당 가격을 370,000원으로 보아 이 사건 각 토지의 감정가액을 52,170,000원으로 감정평가한 사실, 그런데 이 사건 각 토지에 대한 환지 후 권리 면적이 35.2㎡에 불과하게 된 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 갑 제7호증의 기재 및 제1심법원의 중앙감정평가법인에 대한 사실조회 결과에 따르면, 중앙감정평가법인은 이 사건 각 토지가 평가 당시 이미 환지된 지적도로 공시되어 있었으나 여러 필지의 합동환지로서 환지예정지 지정조서에는 개별 필지별 감보율이 공시되지 아니하였고, 개별 필지의 감보율이나 현실지목, 위치 등 여러 가격 형성요인을 확인할 수 없었으며, 더욱이 인천광역시 서구청 지적과 담당공무원에게 개별 필지의 감보율에 대하여 문의하여도 확인이 불가능하였기 때문에, 이 사건 각 토지의 전체면적 207㎡를 기준으로 하되, 전체 토지의 환지 전후 면적비율에 따라 이 사건 각 토지의 환지 후 면적을 141㎡로 사정하고 토지의 입지조건, 부근의 상황, 형태, 면적, 이용상황, 효용성 등의 여러 가격 형성요인과 인근 공시지가 수준을 종합적으로 참작하여 52,170,000원으로 평가하였고, 이러한 취지를 감정평가보고서에 기재한 것이어서, 사정 면적과 실제 환지 후 면적이 다르다는 이유만으로 중앙감정평가법인이 감정평가 과정에서 공부나 공적 서류조사 및 실지조사 등 통상적으로 요구되는 선량한 관리자의 주의의무를 게을리한 과실로 이 사건 각 토지에 관하여 적정가격과 현저하게 상이한 감정평가를 하였다고 단정하기는 어렵다.
또한, 이 사건 각 토지에 관한 감정평가 당시 이 사건 각 토지의 개별 필지별 감보율이 이미 확정되어 있었고 이를 중앙감정평가법인이 확인할 수 있었는데도 이를 간과하여 감정평가를 한 것이라고 하더라도, 국가기관으로부터 공매대행을 의뢰받은 피고로서는 공매 등을 위하여 토지의 감정평가를 감정평가업자에게 의뢰하여야 하고( 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 제21조 제1항), 이에 따른 감정평가 결과에 외견상으로도 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있거나, 감정의 전제사실이 피고가 이미 알고 있는 사정과 명백히 상이한 기초사실에 근거하였음에도 이를 방치하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전문감정평가기관의 감정 결과를 신뢰하여 이를 최저매매가격으로 공시한 피고에게 어떠한 과실이 있다고 할 수는 없다.
그런데 피고가 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 공시할 때 개별 필지별 감보율이 확정되어 있고 그 내용이 전체 토지의 감보율보다 높게 책정되어 있다는 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐더러, 중앙감정평가법인의 감정 결과에 외견상 발견할 수 있는 명백한 잘못이 있었다고 볼 수도 없다. 나아가 앞서 든 각 증거에 의하면, ① 중앙감정평가법인은 감정평가보고서에 "본건 토지는 다수필지의 합동환지로서 대상토지의 위치확인이 불가능하여 전체면적을 기준으로 평가하되, 환지기준 면적비율에 의거 면적사정하였음"이라고 기재하여 실제 환지 후 토지면적이 감정평가보고서상 사정면적과 다를 가능성이 있다는 취지를 고지하였고, 피고는 이 감정평가보고서를 공시한 사실, ② 피고는 이 사건 공매공고에서 공매물건의 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 수량 등의 상이에 대하여 피고는 책임을 지지 아니하므로 응찰자 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하도록 게시하였고, 입찰절차에서도 공매물건의 표시는 등기부를 기준하여 공고한 것이며 기타 공매안내를 위한 각종자료가 공고사항과 부합되지 아니하더라도 이는 공매요건이 아니므로 응찰자는 이에 대하여 이의하지 않기로 하고, 공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제, 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 피고는 일체의 책임을 지지 아니하므로 입찰자의 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 하며, 매수대금의 납부 후에 그 재산에 생긴 위험(소실, 훼손, 도난 등)은 그 재산의 등기절차, 현실의 인도 유무에 불구하고 매수인이 부담한다는 내용의 입찰참가자 준수규칙을 알려주고 응찰자의 서명날인을 받은 사실을 인정할 수 있다.
그렇다면 피고에게 이 사건 각 토지의 최저매매가격을 결정·공시함에 있어서 통상적으로 요구되는 주의의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 할 수 없고, 따라서 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심판결은 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 김종백(재판장) 이원범 성수제 |
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