【판시사항】

[1] 공원조성사업의 시행을 직접 목적으로 일반주거지역에서 자연녹지지역으로 변경된 토지에 대한 수용보상액을 산정하는 경우, 그 대상 토지의 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가하여야 한다고 한 사례

[2] 수용보상액 산정을 위해 토지를 평가함에 있어 토지의 현재 상태가 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정이 개별요인의 비교시에 이미 반영된 경우, 입목본수도가 높아 관계 법령상 토지의 개발이 제한된다는 점을 기타요인에서 다시 반영하는 것은 이미 반영한 사유를 중복하여 반영하는 것으로서 위법하다고 한 사례

[3] 한국감정평가업협회가 제정한 ‘토지보상평가지침’의 법적 성질 및 감정평가가 이에 반하여 이루어졌다는 사정만으로 위법하게 되는지 여부(소극)

[4] 도시계획구역 내에 있는 수용대상토지에 대한 표준지 선정 방법

[5] 토지가격비준표가 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는지 여부(소극)

[6] 비교표준지와 수용대상토지에 대한 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서 현실적인 이용상황에 따른 비교수치 외에 공부상 지목에 따른 비교수치를 중복적용할 수 있는지 여부(소극)

[7] 토지수용보상액 산정에 있어 인근유사토지의 정상거래가격이나 보상선례를 참작할 수 있는지 여부(한정 적극)

【판결요지】

[1] 공원조성사업의 시행을 직접 목적으로 일반주거지역에서 자연녹지지역으로 변경된 토지에 대한 수용보상액을 산정하는 경우, 그 대상 토지의 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가하여야 한다고 한 사례.

[2] 수용보상액 산정을 위해 토지를 평가함에 있어 토지의 현재 상태가 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정이 개별요인의 비교시에 이미 반영된 경우, 입목본수도가 높아 관계 법령상 토지의 개발이 제한된다는 점을 기타요인에서 다시 반영하는 것은 이미 반영한 사유를 중복하여 반영하는 것으로서 위법하다고 한 사례.

[3] 한국감정평가업협회가 제정한 토지보상평가지침에서 입목본수도 등에 따른 관계 법령상의 사용제한 등을 개별요인이 아닌 기타요인에서 평가하도록 정하고 있으나, 위 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니므로 위 지침에 반하여 위와 같은 법령상의 제한사항을 기타요인이 아닌 개별요인의 비교시에 반영하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아니다.

[4] 수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가령 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다.

[5] 건설교통부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐이다.

[6] 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하되 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 하므로, 비교표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서도 현실적인 이용상황에 따른 비교수치 외에 다시 공부상의 지목에 따른 비교수치를 중복적용하는 것은 허용되지 아니한다.

[7] 토지수용보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지에 대한 보상액을 산정하는 경우 거래사례나 보상선례 등을 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래되거나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다.

【참조조문】

[1] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조 [2] 구 도시계획법(2002. 2. 4. 법률 제6655호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 제49조(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 참조), 구 도시계획법 시행령(2002. 12. 26 대통령령 제17816호로 폐지) 제50조 [별표 1] 1. (다)( 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제56조 [별표 1] 참조), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙(2002. 12. 26.) 제15조 제4항 [3] 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조, 감정평가에 관한 규칙 제17조 [4] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제22조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조 [5] 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 [6] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조, 제21조 [7] 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조, 감정평가에 관한 규칙 제17조

【참조판례】

【전 문】

【원고, 피상고인】원고 1외 5인 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 곽현수외 2인)

【피고, 상고인】서울특별시 양천구 (소송대리인 변호사 고승덕)

【원심판결】서울고법 2006. 5. 24. 선고 2005누14990 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 이 사건 공법상 제한이 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 것인지 여부

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조, 같은 법 시행규칙 제23조 제1항, 제2항을 종합하면, 수용토지에 대한 손실보상액의 산정에 있어 그 대상 토지가 공법상의 제한을 받고 있는 경우에는 원칙적으로 제한받는 상태대로 평가하여야 하지만 그 제한이 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 당해 공공사업의 영향을 배제하여 정당한 보상을 실현하기 위하여 예외적으로 그 제한이 없는 상태를 전제로 하여 평가하여야 하고, 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가하여야 한다.

위 규정과 원심이 확정한 사실에 비추어 보면, 원심이 이 사건 토지의 용도지역이 자연녹지지역으로 변경된 것은 이 사건 공원조성사업의 시행을 직접 목적으로 이루어진 것이어서 이 사건 토지는 그러한 공법상 제한을 받는 상태대로 평가되어서는 안된다는 전제하에 이 사건 토지에 대한 수용보상액은 그 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가하여야 한다고 본 것은 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 손실보상의 산정 또는 공법상 제한을 받는 토지의 평가에 관한 법리오해 등의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

2. 이 사건 토지가 개발이 제한된 토지라는 점이 감정평가에서 반영되지 않았는지 여부

도시계획법(2000. 1. 28. 법률 제6243호로 전문 개정되어 2002. 2. 4. 법률 제6655호로 폐지되기 전의 것) 제49조 제1항, 제5항, 같은 법 시행령(2000. 7. 1. 대통령령 제16891호로 전문 개정되어 2002. 12. 26. 대통령령 제16891호로 폐지되기 전의 것) 제50조 [별표 1] 1.의 (다)목, 서울특별시 도시계획조례(2000. 7. 15. 조례 제3760호로 제정되어 2003. 7. 25. 조례 제4131호로 전문 개정되기 전의 것) 제25조 [별표 1] 1.의 (다)목 (1) 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙 제15조 제4항에 의하면, 평가의 대상인 토지의 입목본수도가 51% 이상인 사정은 관계 법령에 의한 토지의 사용제한 사유로서 감정평가시 반영하여야 할 사항이 될 수 있겠으나, 원심이 채택한 감정평가에 의하면, 감정평가인은 개별요인 중 획지조건의 비교에서 이 사건 토지가 형상, 고저, 이용상황 등에서 비교표준지보다 현저히 열세하다고 평가함으로써 이 사건 토지가 현재 상태인 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정을 고려한 것으로 보이는바, 입목본수도란 기본적으로는 평가대상인 토지의 형상이나 이용상황과 관련된 것이므로 이 사건 토지가 현재 상태인 산림으로서 사실상 개발이 어렵다는 사정이 개별요인의 비교시에 이미 반영된 이상 피고의 주장과 같이 입목본수도가 51% 이상이므로 관계 법령상 토지의 개발이 제한된다는 점을 기타요인에서 다시 반영하는 것은 이미 개별요인의 비교에 있어 반영된 개발제한 사유를 중복하여 반영하는 것이 되므로 허용될 수 없다. 그리고 한국감정평가업협회가 제정한 토지보상평가지침에서는 위와 같은 관계 법령상의 사용제한 등을 개별요인이 아닌 기타요인에서 평가하도록 정하고 있으나, 위 토지보상평가지침은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니므로 위 지침에 반하여 위와 같은 법령상의 제한사항을 기타요인이 아닌 개별요인의 비교시에 반영하였다는 사정만으로 감정평가가 위법하게 되는 것은 아니라 할 것이다.

원심의 이유 설시에 적절하지 않은 점이 있지만 이 사건 손실보상액의 산정에 있어서 관계 법령에 의한 이 사건 토지의 개발제한 사항을 반영하지 않은 잘못이 있다는 피고의 주장을 배척한 결론은 결과적으로 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 손실보상액의 산정에 관한 법리오해나 채증법칙 위배의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

3. 비교표준지 선정의 위법 여부

수용대상토지가 도시계획구역 내에 있는 경우에는 그 용도지역이 토지의 가격형성에 미치는 영향을 고려하여 볼 때, 당해 토지와 같은 용도지역의 표준지가 있으면 다른 특별한 사정이 없는 한 용도지역이 같은 토지를 당해 토지에 적용할 표준지로 선정함이 상당하고, 가령 그 표준지와 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다( 대법원 2001. 12. 8. 선고 99두9957 판결 등 참조).

위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 이 사건 토지의 용도지역이 변경된 경위를 고려하여 볼 때 이 사건 토지에 대한 수용보상액은 그 용도지역을 일반주거지역으로 하여 평가하여야 한다고 전제한 후 비교표준지로 일반주거지역 내의 토지인 서울 양천구 목동 315-10 토지를 선정하는 것이 적절하다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 비교표준지의 선정에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

4. 개별요인 비교의 위법 여부

건설교통부장관이 작성하여 관계 행정기관에 제공하는 ‘지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’는 개별토지가격을 산정하기 위한 자료로 제공되는 것으로, 토지수용에 따른 보상액 산정의 기준이 되는 것은 아니고 단지 참작자료에 불과할 뿐이고( 대법원 1999. 1. 29. 선고 98두4641 판결 참조), 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하되 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가되어야 하므로 비교표준지와 수용대상토지의 지역요인 및 개별요인 등 품등비교를 함에 있어서도 현실적인 이용상황에 따른 비교수치 외에 다시 공부상의 지목에 따른 비교수치를 중복적용하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이다( 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 참조). 위 법리에 비추어 보면, 원심이 채택한 감정평가가 개별요인의 비교에 있어 토지가격비준표상의 격차율과 다르고, 이용상황에 따른 비교수치 외에 공부상의 지목에 따른 비교수치를 적용하지 않았다고 하더라도 그러한 감정평가가 위법하다고 할 수 없고, 거기에 상고이유와 같은 개별요인의 산정에 관한 법리오해의 위법이 없다.

5. 보상선례 참작의 위법 여부

토지수용보상액 산정에 관한 관계 법령의 규정을 종합하여 보면, 수용대상토지에 대한 보상액을 산정하는 경우 거래사례나 보상선례 등을 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니지만, 인근유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에는 인근유사토지의 정상거래가격을 참작할 수 있고, 보상선례가 인근유사토지에 관한 것으로서 당해 수용대상토지의 적정가격을 평가하는 데 있어 중요한 자료가 되는 경우에는 이를 참작하는 것이 상당하다( 대법원 2001. 3. 27. 선고 99두7968 판결 참조).

위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 이 사건 토지의 보상가격을 산정함에 있어 서울 동작구 사당동 소재 임야와 서울 광진구 광장동 소재 임야의 보상선례를 참작한 것은 정당하고, 거기에 상고이유와 같은 보정치 산정에 관한 법리오해의 위법 등이 있다고 할 수 없다.

6. 결 론

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.